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Les travaux qui n'apparaissent pas dissociables d'une opération de transformation et d'agrandissement ne sont pas déductibles si le propriétaire ne justifie pas que l'état de l'immeuble avant les travaux aurait rendu nécessaire la réalisation de tout ou partie des prestations indépendamment de l'opération de transformation et d'agrandissement.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux conduisant à modifier la conception, l’aménagement et les équipements d’un immeuble d’habitation afin de l’affecter à un usage professionnel ou commercial.

Doivent également être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.

Lorsque des dépenses de nature différentes sont réalisées simultanément, le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. Lorsque les dépenses de travaux sont dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s'apprécie indépendamment, catégorie par catégorie. Lorsqu'elles ne le sont pas, le caractère déductible s'apprécie, en principe, globalement. Toutefois, des travaux peuvent, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, être considérés comme indissociables, y compris lorsque le contribuable présente des factures dissociées (CAA Nantes 10 décembre 2021, n° 20NT02768).

En l’espèce, une SCI avait acquis un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial. Au départ de ses locataires, différents travaux avaient été réalisés afin d’adapter le bien aux besoins d’une étude notariale, qui avaient eu pour effet la transformation et l’agrandissement de l’immeuble.

Ces travaux comprenaient des prestations de nature diverse et la SCI avait estimé qu’environ 60 % d’entre elles étaient déductibles (travaux de dépose et de réfection d'un conduit de cheminée, de remplacement de menuiseries extérieures, réfection des réseaux sanitaires, d'assainissement et de chauffage, pose d'isolants sous plafonds,…) en ce qu'elles étaient dissociables de l’opération de reconstruction et d’agrandissement et qu'elles présentaient le caractère de charges de la propriété déductibles des revenus fonciers.

L’administration fiscale avait remis en cause le déficit foncier résultant de la déduction de ces charges estimant que ces dépenses s’inscrivaient dans le cadre d’une opération unique ayant pour objet, en affectant notablement le gros œuvre, la reconstruction et l’agrandissement de l’immeuble, ainsi que le changement d’affectation des parties de cet immeuble jusqu'alors à usage d’habitation ; et qu'elles ne présentaient dès lors pas le caractère de charges de la propriété déductibles.

Les juges d’appel confirment cette position. L’ensemble des travaux effectués sur l’immeuble n’apparaissent pas dissociables de l’opération de transformation et d’agrandissement assimilable à une reconstruction, mise en œuvre concomitamment et qui a permis de donner en location à l’étude notariale voisine un immeuble entièrement rénové et adapté aux besoins de son activité.

En outre, si les requérants présentaient une facture détaillée de l’entreprise ayant réalisé les travaux et un tableau de synthèse des prestations, il n’était pas établi, ni même soutenu, que l’état de l’immeuble avant les travaux aurait rendu nécessaire la réalisation de tout ou partie de ces prestations, indépendamment de l’opération de transformation et d’agrandissement, afin de préserver son intégrité.

Pour aller plus loin :

Revenus fonciers, RF 1132, §§ 465, 487 à 489

CAA Douai 30 juin 2022, n° 20DA01161